주택 조합의 재정 적자 심화 예상
최근 발표된 새로운 규정으로 인해 스웨덴 내 많은 주택 조합(Bostadsrättsföreningar)들이 재정적 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 이 규정은 감가상각비용에 대한 보다 명확한 회계를 요구하며, 이는 많은 조합에게 연간 적자 폭을 키우고 관리비를 인상하는 결과를 초래할 수 있습니다.
새로운 회계 규정의 도입
스웨덴 회계 기준을 관장하는 기관인 뵈크포링스넴덴(Bokföringsnämnden, 회계 위원회)은 2026년부터 모든 주택 조합이 자산의 감가상각 비용을 더욱 정확하게 보고하도록 하는 새로운 규정을 발표했습니다. 이는 그동안 건물, 설비 등의 내용 연수를 100년 이상으로 설정하여 감가상각 비용을 낮게 책정해왔던 관행에 변화를 가져올 것입니다. 뵈크포링스넴덴의 칸슬리셰프(kanslichef, 사무국장)인 스테판 페를헴(Stefan Pärlhem)은 "지붕은 100년 이상 유지될 수 없기 때문에, 앞으로 주택 조합은 건물 각 부분에 대한 별도의 감가상각 계획을 수립해야 할 것"이라고 설명했습니다.
관리비 인상 가능성
새로운 규정에 따라 주택 조합은 기존의 'K2' 규칙 대신 'K3' 규칙을 적용해야 합니다. 이는 '구성 요소 감가상각' 방식을 통해 건물 각 부분의 가치 감소를 보다 정확하게 반영해야 함을 의미합니다. 페를헴 씨는 "이제 조합은 감가상각 계획을 세울 때 이를 고려해야 하므로, 이사회는 조합의 실제 비용을 더 잘 파악하고, 적절한 관리비를 산정할 수 있게 될 것"이라고 덧붙였습니다. 하지만 이는 주택 조합의 재정 균형 유지를 위해 관리비 인상으로 이어질 수 있습니다.
투명성 증대 효과
페를헴 씨는 "일시적인 손실은 자연스러운 현상이지만, 많은 주택 조합이 지속적인 적자를 보고 있다"고 지적하며, "새로운 규정은 주택 조합의 재정을 잠재적 구매자에게 더욱 투명하게 공개하여, 재정 상태가 좋지 않은 조합의 주택 가치를 낮추는 효과를 가져올 것"이라고 말했습니다. 스웨드뱅크(Swedbank)의 개인 경제 전문가 아르투로 아르케스(Arturo Arques) 또한 새로운 규정이 주택 시장의 정보 접근성을 높이는 데 기여할 것으로 기대했습니다.
추가 정보
- 뵈크포링스넴덴(Bokföringsnämnden): 스웨덴의 회계 기준을 제정하는 정부 기관.
- K2, K3: 스웨덴 회계 기준 (K2는 간소화된 방식, K3는 더 상세한 방식).
Röda siffror väntar många BR-föreningar Nya regler innebär att landets bostadsrättsföreningar måste bli tydligare med vilka kostnader de egentligen har för slitage.
För många kommer det att innebära större underskott i årsredovisningarna – och högre avgifter, enligt bedömare.
Av landets omkring 30 000 bostadsrättsföreningar är det i dag många som skjuter sina avskrivningskostnader på framtiden.
Genom att schablonmässigt sätta avskrivningstiden för allehanda investeringar – oavsett om det handlar om nya hissar, stommar eller värmepumpar – till över 100 år kan föreningarna komma undan med mycket låga årliga slitagekostnader i sina böcker.Men nu sätter Bokföringsnämnden, statens expertorgan på redovisningsområdet, stopp för den avskrivningsmodellen: för räkenskapsår som inleds 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa slitaget på ett mer precist sätt, enligt ett beslut av myndigheten från 16 juni.– Stommen håller förmodligen i 100 år, men taket gör garanterat inte det.
Framöver kommer föreningarna att behöva upprätta separata avskrivningsplaner för alla olika delar av fastigheten, säger Stefan Pärlhem, kanslichef på Bokföringsnämnden.Förändringen kommer, enligt honom, att leda till att högre – men också mer rättvisande – kostnader för slitage redovisas av bostadsrättsföreningarna.Kan öka avgifternaFormellt innebär Bokföringsnämndens beslut att bostadsrättsföreningar inte längre får sköta sin redovisning enligt det så kallade "K2"-regelverket, utan i stället kommer behöva tillämpa de något mer komplicerade "K3"-reglerna.
Av det beslutet följer alltså att "komponentavskrivning" blir den metod föreningarna måste använda för att redovisa värdeminskningen på fastighetens olika delar.– Att föreningarna nu kommer tvingas ta hänsyn till det när de sätter sina avskrivningsplaner gör att styrelsen får bättre koll på vilka kostnader föreningen faktiskt har, och att den därmed kan göra mer korrekta bedömningar av vilken avgift som är lämplig att ta ut från bostadsrättsägarna, säger Stefan Pärlhem.Bostadsrättsföreningar som strävar efter att ha en ekonomi i balans kan med andra ord behöva höja sina avgifter när kostnaderna för slitage ökar.
Den målsättningen är det dock inte alla föreningar som har, enligt Stefan Pärlhem.Bättre transparens– Att gå med förlust något enskilt år är helt naturligt, men många bostadsrättsföreningar går med stora systematiska underskott.
Väljer man att sköta ekonomin på det sättet så borde det synas på värdet på bostadsrätterna, säger han och tillägger:– De nya reglerna gör att föreningarnas ekonomi blir mer transparent för potentiella köpare, vilket bör komma till uttryck i ett lägre värde på bostadsrätter i dåligt skötta föreningar.Även Swedbanks privatekonom Arturo Arques hoppas att de nya reglerna ska bidra till mer välinformerade konsumenter på bostadsmarknaden.– Konsekvensen för de flesta föreningar kommer i praktiken bli att underskotten ökar, eftersom avskrivningarna blir större och många av dem kommer inte att höja årsavgifterna i motsvarande grad, men förhoppningsvis får de föreningarna fler frågor från medlemmar och köpare, säger Arturo Arques.
