바르카르비 신축 아파트, 빈집으로 남아
신축 아파트 단지, 임차인 부족으로 어려움 겪어
스웨덴 바르카르비에 위치한 신축 아파트 단지들이 입주자를 찾지 못해 어려움을 겪고 있습니다. 신축 아파트들은 입주를 기다리고 있지만, 잠재 임차인들의 관심은 미미한 상황입니다. 주택 부족에도 불구하고 이러한 현상이 나타나는 이유는 무엇일까요?
“많은 사람들이 높은 임대료가 탐욕에서 비롯되었다고 생각합니다.” – 수산나 레마르, 부동산 소유주 오케 순드발
기자는 116제곱미터 규모의 5룸 아파트 내부를 둘러봤습니다. 창밖으로는 2년여 후에 개통될 신규 지하철역, 바르카르비스타덴 건설 현장이 보였습니다.
높은 임대료, 발길을 돌리게 하다
갓 시공된 파케트 바닥과 사용 흔적이 없는 주방이 눈에 띄었습니다. 9개월 전 완공된 이 아파트에는 아직 아무도 살지 않았습니다. 그 이유는 월 23,000크로나(약 300만원)에 달하는 높은 임대료 때문으로 보입니다. 이는 온수와 전기료를 제외한 금액입니다.
“물론 매우 큰 금액입니다. 하지만 그만큼 많은 것을 얻을 수 있습니다.” – 수산나 레마르, 오케 순드발의 부동산 관리 책임자
입주 조건 미달로 인한 공실
수산나 레마르는 이 지역으로 이사 오는 많은 사람들이 기존 주택을 매각한 후, 새 아파트를 구하는 데 어려움을 겪는다고 말했습니다. 그녀는 이 아파트에 관심을 보이는 사람이 있었지만, 소득 요건을 충족하지 못해 계약이 성사되지 않았다고 밝혔습니다. 그럼에도 불구하고, 회사는 임대료를 인하하지 않기로 결정했습니다.
“많은 사람들이 높은 임대료가 탐욕에서 비롯되었다고 생각하지만, 건물을 짓고, 소유하고, 관리하는 데 드는 비용이 매우 높습니다. 마지막 단계에서 흑자를 내야지 적자를 볼 수는 없습니다.” – 수산나 레마르
그녀는 덧붙여, “임대료의 절반 가격으로 임대 주택을 공급할 수 있다면 좋겠지만, 아직까지는 그 방법을 모르겠습니다.”라고 말했습니다.
또 다른 공실, 저렴한 임대료에도 외면
이 건물에는 26제곱미터 크기의 원룸 4채가 비어 있으며, 임대료는 월 8,000크로나(약 100만원)를 조금 넘습니다. 주택 중개소를 통한 임대는 실패했으며, 현재는 임대 주택 전문 웹사이트 HomeQ를 통해 광고를 진행하고 있습니다.
최초 계획과 달라진 현실
처음에는 이 아파트들을 분양할 계획이었지만, 수요 부진으로 인해 임대 주택으로 전환되었습니다.
수산나 레마르는 이 건물에 있는 대부분의 아파트가 임대되었음을 강조하며, “지하철이 아직 운행되지 않음에도 불구하고, 이렇게 많은 아파트를 임대할 수 있었던 것에 자부심을 느낍니다. 다른 곳보다 공실률이 낮은 편입니다.”라고 말했습니다.
신축 아파트의 높은 임대료
● 기존 임대 주택의 임대료는 사용 가치를 기준으로 결정됩니다. 이는 표준, 서비스 및 위치를 기준으로 유사한 주택은 동일한 임대료를 가져야 함을 의미합니다.
● 반면, 신축 임대 주택에는 추정 임대료가 적용됩니다. 이는 임대주가 프로젝트에서 적절한 이윤을 얻기 위해 일정 기간 동안 더 높은 임대료를 책정할 수 있음을 의미합니다.
● 이 시스템은 더 많은 임대 주택 건설을 장려하기 위해 2006년에 도입되었습니다.
● 15년 후, 신축 임대 주택은 사용 가치 시스템으로 단계적으로 전환될 예정입니다.
주택 시장 변화와 과제
2012년, 새로운 도시 구역 건설을 위한 첫 삽을 떴습니다. 스톡홀름 협약의 일환으로 예르펠라 시는 2030년까지 이 지역에 14,000채의 신규 주택을 건설하기로 약속했습니다. 이는 블루라인 연장과 교환 조건이었습니다. 당시에는 주택 시장의 호황이 지속될 것으로 예상되었습니다. 저금리, 높은 이주율, 그리고 심각한 주택 부족이 이를 뒷받침했습니다.
그러나 최근 몇 년간 시장은 급격한 변화를 겪었습니다.
“지하철이 개통되면 모든 사람이 이곳에 살면서 시내로 통근하는 데 열광할 것이라는 과도한 믿음이 있었습니다.” – 수산나 레마르
바르카르비스타덴에 건설될 주택의 70%를 분양형으로 계획했지만, 현실은 달랐습니다. 매각이 어려워지면서 여러 주택이 임대 주택으로 전환되었습니다. 하지만 임대 주택 또한 임차인을 구하기 어려운 상황입니다.
수요 감소의 현실
HomeQ의 통계에 따르면, 스톡홀름 광역 지역의 신규 주택 임대 신청 건수가 1년 만에 절반으로 감소했습니다.
“특히 신규 주택에 대한 수요가 크게 감소했습니다. 많은 신규 주택이 시장에 쏟아져 나왔고, 일반적인 경제 상황으로 인해 가계가 비용에 더 민감해졌습니다.” – HomeQ의 대표, 헤디 쿠르다
수산나 레마르는 더 이상 통합된 임대 시장에 대해 이야기할 수 없다고 말합니다. 이는 장기간 대기한 사람들을 위한 시장과 그렇지 않은 사람들을 위한 시장으로 나뉘며, 후자는 더 비싼 임대료를 지불해야 합니다.
“신규 주택은 사실상 시장 임대료를 따르며, 이로 인해 아파트가 비어 있게 됩니다. 동시에, 도심에는 매우 낮은 임대료의 오래된 아파트가 있지만 거의 비어 있지 않습니다.” – 수산나 레마르
그녀는 스웨덴이 핀란드를 벤치마킹하여, 경제적으로 어려운 가구를 위한 보조 주택과 결합된 자유 임대료 책정을 도입해야 한다고 주장합니다. 이는 임차인 협회를 비롯한 단체에서 강력하게 반대하는 의견입니다.
“다음 달에 이곳에서 아파트를 구하고 임대를 시작하고 싶다면, 그렇게 할 수 있을 것입니다.” – 수산나 레마르
바르카르비로 이사 오는 많은 사람들은 대기 기간이 없으며, 이는 그들에게 다른 선택지가 없음을 의미합니다.
“돈이 많은 사람들은 매우 낮은 임대료로 큰 아파트를 임대합니다. 반면, 여기, 더 어려운 사람들은 높은 임대료를 지불해야 합니다. 저는 이것이 옳지 않다고 생각합니다.” – 수산나 레마르
수요 감소 추세
2025년 1월~6월 스톡홀름 광역 지역 HomeQ의 공고당 평균 신청 건수(2024년 같은 기간)
● 기존 아파트 공고당 평균 신청 건수: 81건(103건)
● 신축 아파트 공고당 평균 신청 건수: 41건(92건)
2025년 vs 2024년 변화:
● 기존 아파트: – 21%
● 신축 아파트: – 49%
출처: HomeQ
I Barkarby finns många nybyggda lägenheter som står redo för inflytt.Men intresset bland potentiella hyresgäster är svalt – trots bostadsbrist.– Många tror att man tar en hög hyra för att man är girig, säger Susanna Lemar på fastighetsägaren Åke Sundvall.
Vi befinner oss i en tom femrummare på 116 kvadratmeter.
Utanför fönstret byggs den nya tunnelbanestationen Barkarbystaden som ska invigas om drygt två år.
Parkettgolvet är nylagt och köket oanvänt.
Ingen har bott i den här lägenheten sedan huset stod klart för nio månader sedan.
Hur kommer det sig?
Troligen på grund av att hyran är 23 000 kronor i månaden, exklusive kostnaden för varmvatten och el.
– Det är så klart väldigt mycket pengar.
Men man får samtidigt mycket för hyran, säger Susanna Lemar, fastighetschef på Åke Sundvall.
"Många som flyttar in här i området har sålt sina bostadsrätter. Då är det perfekt att kunna få tag i en lägenhet snabbt", säger Susanna Lemar.
Foto: Nicklas Thegerström Hon berättar att flera varit intresserade av att hyra lägenheten, men att ingen hittills levt upp till inkomstkraven.
Trots det har bolaget valt att inte sänka hyran.
– Många tror att man tar en hög hyra för att man är girig, men kostnaderna för att bygga, äga och förvalta fastigheten är superhöga.
Det måste gå plus på sista raden och inte minus, säger Susanna Lemar och tillägger: – Det vore fantastiskt om det gick att producera hyresrätter för halva hyran, men än så länge vet jag inte hur man ska få ihop det.
Ytterligare fyra lägenheter står för tillfället tomma i huset.
Det är ettor på 26 kvadratmeter som kostar strax över 8 000 i månaden.
Att försöka hyra ut dem via Bostadsförmedlingen har varit fruktlöst.
Därför annonseras de via sajten HomeQ, ett slags Hemnet för hyresrätter.
Bild 1 av 3 Från början var tanken att lägenheterna i huset skulle ha sålts som bostadsrätter, men då intresset var svalt omvandlades de till hyresrätter.
Foto: Nicklas Thegerström Bild 2 av 3 Susanna Lemar visar en etta som står tom.
De flesta lägenheterna i huset har dock blivit uthyrda.
"Det är jättemycket mer rotation bland hyresgästerna här än i stan".
Foto: Nicklas Thegerström Bild 3 av 3 Utsikt mot innergården: "Jag tycker personligen att den är ganska trevlig".
Foto: Nicklas Thegerström – Jag är stolt över att vi har lyckats hyra ut så pass många lägenheter som vi har gjort här, trots att tunnelbanan inte rullar än.
Andra har fler vakanser än vad vi har.
Fakta.Därför är nya lägenheter dyrare ● För äldre hyresrätter bestäms hyran utifrån bruksvärdet.
Det innebär att likvärdiga lägenheter utifrån standard, service och läge ska ha lika hyra.
● För nybyggda hyresrätter gäller däremot presumtionshyra.
Det innebär att hyresvärden får sätta en högre hyra under en period för att få en rimlig vinst i projektet.
● Systemet infördes år 2006 för att stimulera byggandet av fler hyresrätter.
● Efter 15 år ska de nybyggda lägenheterna fasas in i bruksvärdessystemet.
Visa mer Visa mindre Det var 2012 som det första spadtaget till den nya stadsdelen togs.
Som en del av Stockholmsförhandlingen åtog sig Järfälla kommun att bygga 14 000 nya bostäder i området till 2030, i utbyte mot att den blå linjen drogs ut till Barkarby.
Detta skedde i en era när många spådde evig medvind på bostadsmarknaden.
Räntan var låg, inflyttningen till länet hög och bostadsbristen skriande.
De senaste åren har bjudit på ett bryskt uppvaknande.
Utanför fönstret byggs den nya stationen Barkarbystaden.
"Jag tror att det fanns en övertro på att när tunnelbanan kommer så kommer alla vara galna i att bo här och pendla till stan", säger Susanna Lemar.
Foto: Nicklas Thegerström Från början var tanken att 70 procent av lägenheterna i Barkarbystaden skulle vara bostadsrätter.
Så ser det inte ut att bli.
Flera av husen har omvandlats till hyresrätter eftersom de visat sig omöjliga att sälja.
Men även hyresrätterna är alltså svåra att fylla.
Statistik från HomeQ visar att antalet ansökningar för nyproducerade lägenheter i snitt har halverats i Storstockholm på ett år.
– Söktrycket har gått ner betydligt, speciellt på nyproduktion.
Mycket nytt har kommit ut på marknaden och hushållen är mer kostnadskänsliga till följd av det allmänna ekonomiska läget, säger Hedi Kurda, vd på HomeQ.
En inhägnad grushög där ytterligare lägenheter ska byggas - men oklart när.
Det har varit svårt att hitta boende till husen som redan är klara.
Foto: Nicklas Thegerström Susanna Lemar tycker att det inte längre går att tala om en sammanhållen hyresmarknad.
Det är en för människor med lång kötid och en för dem utan, där de senare är hänvisade till dyrare lägenheter.
– Det är ju mer eller mindre marknadshyra i nyproduktionen, vilket leder till att lägenheter står outhyrda.
Samtidigt finns äldre lägenheter i innerstaden med jättelåg hyra som nästan aldrig blir lediga.
Hon tycker att Sverige borde ta inspiration från Finland och införa fri hyressättning, kombinerat med subventionerade bostäder för ekonomiskt svaga hushåll.
En åsikt som bland annat Hyresgästföreningen är starkt emot.
"Vill du hitta en lägenhet här och börja hyra nästa månad kommer du att lyckas med det", säger Susanna Lemar.
Foto: Nicklas Thegerström Många som flyttar till Barkarby saknar kötid, vilket betyder att de inte har något alternativ.
– Det finns många stora lägenheter som människor med gott om pengar hyr för väldigt låga hyror.
Medan här ute, där folk har det tuffare, ska man sitta med en jättehyra.
Det tycker jag är fel, säger Susanna Lemar.
Fakta.Färre söker nyproduktion Antal sökande i snitt per annons hos HomeQ i Storstockholm, januari-juni 2025 (motsvarande period 2024) ● Snittansökningar per annons, befintlig lägenhet: 81 (103) ● Snittansökningar per annons, nyproduktion: 41 (92) Förändring 2025 vs 2024: ● Befintlig lägenhet: – 21% ● Nyproduktion: – 49% Källa: HomeQ Visa mer Visa mindre
