AI, 아파트 관리비의 진실을 밝히다: 재정 건전성 분석 서비스 등장
부실한 재정 상태, 미흡한 유지 보수, 낮은 관리비의 함정. 새로운 AI 서비스가 주택 구매자들에게 아파트 관리 주체의 재정 상태를 더 명확하게 보여주고, 긍정적인 면만 강조하는 중개인과 복잡한 연례 보고서에 맞서 싸울 준비를 하고 있습니다.
낮은 관리비에 현혹되지 마세요
많은 주택 구매자들이 낮은 관리비와 보기 좋은 사진에 현혹됩니다. 하지만 아파트 관리 주체의 연례 보고서 뒤에 숨겨진 진실을 이해하는 사람은 드뭅니다. 부동산 경제학자이자 기업가인 알렉스 호앙(Alex Hoang)은 인공지능(AI)을 활용하여 이러한 상황을 바꾸고자 합니다.
“예를 들어, 유지 보수를 위한 적립금이 부족하거나, 아파트 관리 주체가 과도하게 부채를 안고 있다는 신호를 항상 감지할 수 있는 것은 아닙니다. 이사를 들어가는 사람에게는 정말 큰 비용이 될 수 있습니다.”
알렉스 호앙은 소규모 팀과 함께 Brf AI라는 도구를 개발했습니다. 이 도구를 통해 주택 구매 예정자들은 온라인에서 아파트 관리 주체의 연례 보고서를 직접 분석할 수 있습니다. 이 서비스는 낮은 적립금, 높은 운영 비용, 금리 변동에 대한 민감도, 그리고 유지 보수 계획과 같은 중요한 문서의 부재와 같은 위험 요소를 찾아냅니다.
시급한 문제 제기
이러한 움직임은 몇 년 전과 같은 방식으로 주택 가격이 상승하지 않는 시기에 이루어졌습니다. 동시에 많은 아파트 관리 주체의 취약한 재정에 대한 경고가 잇따르고 있습니다. 예를 들어, 스웨덴 은행(Swedbank)의 개인 경제학자 아르투로 아르케스(Arturo Arques)는 최근 스웨덴 라디오(SR)의 Ekot에서 장기적인 회복력 구축보다 표면적으로 낮은 관리비를 우선시하는 아파트 관리 주체에 대해 경고했습니다. 아르케스에 따르면, 이사회는 구성원, 중개인, 주택 개발업자, 심지어 은행의 영향을 받으며, 이들은 모두 장기적으로 지속 가능한 아파트 관리 주체 경제를 구축하기보다는 최대 가격으로 판매하는 데 단기적인 관심을 가질 수 있습니다.
“저희 AI 서비스를 통해 일반 주택 구매 예정자들이 아파트 관리 주체의 재정에 대해 질문할 수 있도록 돕고 싶습니다. 지식 수준이 낮은 경우가 많고, 무엇을 찾아야 하는지조차 모를 수 있습니다.” 알렉스 호앙의 설명입니다.
AI, 즉각적인 분석 제공
과거 Sifo의 자료에 따르면, 주택 구매자의 40%가 아파트 관리 주체의 재정에 전혀 신경 쓰지 않는다고 합니다. 알렉스 호앙이 자체적으로 실시한 설문 조사에서는 상황이 더욱 심각했습니다. 응답자 100명 중 절반 이상이 아파트 관리 주체의 재정에 관심이 없었습니다. 사실, 2024년부터 아파트 관리 주체는 일련의 간소화된 핵심 지표를 보고해야 하지만, 많은 소비자는 연례 보고서가 여전히 이해하기 어렵다고 생각합니다.
“사실, 이상한 일은 아닙니다. 대부분은 경제학자가 아니니까요. 하지만 AI는 관련 정보를 빠르게 분류하는 데 매우 능숙합니다.” 호앙은 말합니다.
Brf AI는 예를 들어 Allabrf와 달리 실시간으로 AI 분석을 사용한다는 점에서 차별화됩니다. 이 도구는 아직 초기 단계이며 현재 텍스트 기반 PDF만 처리할 수 있습니다. 그러나 잠재력은 크다고 호앙은 말하며, 은행과 중개인도 미래에 이 도구를 사용할 것이라고 믿습니다.
SvD가 몇몇 아파트 관리 주체의 연례 보고서에 AI 도구를 테스트했을 때, 즉시 평가 결과가 나타났고, 구매 예정자에게 위험 요소를 명확하게 보여주었습니다. 예를 들어, 관리비가 비교적 짧은 시간 안에 인상될 수 있다는 점을 알 수 있었습니다. 기술적 상태도 잊지 마세요.
현재 알렉스 호앙은 일반 주택 구매자들을 대상으로 AI 서비스를 테스트하는 데 주력하고 있습니다. 아직까지는 텍스트 기반(스캔되지 않은) 연례 보고서만 분석합니다.
“목표는 아파트 관리 주체 경제를 주택 담보 대출 계산서처럼 쉽게 해석할 수 있도록 만드는 것입니다. 경제학 교육을 받지 않아도 보고서를 이해할 수 있어야 하며, 동시에 위험과 기회를 식별할 수 있어야 합니다. 연례 보고서는 많은 것을 말해주지만, 모든 것을 말해주지는 않습니다. 따라서 Brf 부동산의 기술적 상태를 이해하기 위해 질문하고 추가로 확인하세요.” 알렉스 호앙의 설명입니다.
Brf 경제에 초점
스웨덴에는 약 31,000개의 활성 아파트 관리 주체가 있으며, 130만 채의 주택이 있습니다. 많은 아파트 관리 주체, 특히 신축 건물은 부채가 많습니다.
스웨덴 은행은 최근 낮은 관리비가 종종 아파트 관리 주체의 위험을 숨기고 있다고 경고했습니다. 스웨덴 은행은 또한 체크리스트를 가지고 있습니다. 2023년에는 다양한 연례 보고서를 비교하기 위해 더 많은 경제적 핵심 지표에 대한 새로운 요구 사항이 도입되었습니다. 그러나 많은 소비자에게는 여전히 해석 문제가 남아 있습니다.
내년에는 Brf가 유지 보수 비용을 어떻게 보고하고 고려하는지에 대한 요구 사항이 강화될 것입니다. 그러나 Brf는 은행과 같은 수준의 규제를 받지 않으므로 경제적 건전성에 큰 차이가 있습니다.
자세히 보기
사실: BrfAI.se 서비스
- 설립자: 알렉스 호앙(Alex Hoang), 30세
- 배경: 부동산 경제학자, 이전에는 Klarna에서 기술 및 결제 솔루션 분야에서 활동
- 기능: 아파트 관리 주체의 연례 보고서에 대한 AI 기반 실시간 분석 제공
- 상태: 베타 버전. 현재 텍스트 기반 PDF만 처리 가능
- 웹사이트: www.brfai.se
AI avslöjar din förening – om avgiften håller Skuldsatta föreningar, uteblivet underhåll och lockande låga månadsavgifter.
En ny AI-tjänst vill ge bostadsköpare en tydligare inblick i bostadsrättsföreningarnas ekonomi – och agera motpol till glättiga mäklare och snåriga årsredovisningar.
Många bostadsköpare stirrar sig blinda på låga avgifter och snygga bilder.
Få förstår vad som egentligen döljer sig bakom föreningens årsredovisning.
Det vill Alex Hoang, fastighetsekonom och entreprenör, ändra på – med hjälp av artificiell intelligens, AI.– Man ser inte alltid signalerna om att exempelvis sparandet till underhåll är eftersatt eller att föreningen är högt belånad.
Det kan bli riktigt dyrt för den som flyttar in, säger han.Alex Hoang har tillsammans med ett litet team utvecklat verktyget Brf AI, så att bland andra spekulanter på bostadsrätter kan analysera föreningens årsredovisning direkt online.
Tjänsten söker efter kritiska indikatorer: låg sparnivå, höga driftskostnader, räntekänslighet och om viktig dokumentation – som underhållsplan – saknas.Högaktuell problematikInitiativet kommer i en tid då bostadsrätter inte ökar i värde på samma sätt som för några år sedan – samtidigt som larmen om många föreningars bräckliga ekonomi duggar tätt.
Till exempel har Swedbanks privatekonom Arturo Arques nyligen varnat i SR:s Ekot om föreningar som prioriterar ytligt låga avgifter framför att bygga långsiktig motståndskraft.
Enligt Arques påverkas styrelser såväl av medlemmar som mäklare, bostadsutvecklare och ibland till och med banker som alla kan ha ett kortsiktigt intresse av att sälja till maxpris snarare än att ordna med långsiktigt hållbar föreningsekonomi.– Med vår AI-tjänst vill vi hjälpa vanliga bostadsspekulanter att våga ställa frågor om föreningens ekonomi.
Kunskapsnivån är ofta låg, och man kanske inte ens vet vad man ska leta efter, säger Alex Hoang.AI ger ögonblicklig analysEnligt äldre siffror från dåvarande Sifo bryr sig fyra av tio bostadsköpare inte alls om föreningens ekonomi.
Och när Alex Hoang gjorde en egen liten enkät var det ännu värre: Över hälften av 100 tillfrågade brydde sig inte om föreningsekonomin.
Faktum är att bostadsrättsföreningar sedan 2024 måste redovisa en lång rad förenklade nyckeltal men ändå anser många konsumenter att årsredovisningarna är svårbegripliga.– Det är ju egentligen inte konstigt.
De flesta är inte ekonomer.
Men AI är faktiskt väldigt bra på att snabbt sortera ut det som är relevant, säger Hoang.Brf AI skiljer sig från exempelvis sajten Allabrf genom att använda AI-analys i realtid.
Verktyget är dock i sin linda och klarar i dagsläget endast textbaserade pdf:er.
Men potentialen är stor, menar Hoang, som tror på framtida användning även av banker och mäklare.När SvD testar AI-verktyget på några olika föreningars årsredovisningar kommer ögonblickligen ett omdöme där riskfaktorerna tydliggörs för spekulanten.
Till exempel hur avgifterna kan komma att höjas inom ganska kort tid.
Glöm inte teknisk statusJust nu är Alex Hoang främst ute efter att testa sin AI-tjänst på vanliga bostadsköpare.
Det är alltså bara textbaserade – inte skannade – årsredovisningar som än så länge analyseras.– Målet är att göra föreningsekonomin lika lätt att tolka som en bolånekalkyl.
Du ska kunna förstå rapporten även utan ekonomisk utbildning, samtidigt identifierar rapporten risker och möjligheter.– En årsredovisning säger väldigt mycket men förstås inte allt.
Så fråga och kolla vidare också för att förstå Brf-fastighetens tekniska status, säger Alex Hoang.Brf-ekonomi i fokusSverige har cirka 31 000 aktiva bostadsrättsföreningar med 1,3 miljoner bostadsrätter.
Många föreningar är högt belånade, särskilt nybyggda.Swedbank varnade nyligen för att låga avgifter ofta döljer risker i föreningarna.
Swedbank har även en checklista.
2023 infördes nya krav på fler ekonomiska nyckeltal för att kunna jämföra olika årsredovisningar.
Men för många konsumenter kvarstår tolkningsproblem.Nästa år skärps kraven på hur Brf:er redovisar och tar höjd för underhållskostnader.Men Brf:er har inte av samma regleringsnivå som exempelvis banker – därmed finns hög variation av den ekonomisk hälsan.Visa merVisa mindreFakta: Tjänsten BrfAI.seGrundare: Alex Hoang, 30.Bakgrund: Fastighetsekonom, tidigare verksam inom tech och betallösningar på Klarna.Funktion: Ger AI-baserad analys av bostadsrättsföreningars årsredovisningar i realtid.Status: Beta-läge.
Klarar för närvarande endast textbaserade pdf:er.Webbsida: www.brfai.se
